Sauf exceptions mentionnées aux
articles L. 145-17 et suivants du
Code de commerce, lorsque le
bailleur refuse le renouvellement du
bail, il est tenu de payer au
locataire une indemnité d’éviction
égale au préjudice causé.
Attention : si le propriétaire ne
propose aucune indemnité d’éviction,
le locataire qui entend en demander
une doit, à peine de forclusion,
saisir le tribunal compétent avant
l’expiration d’un délai de deux ans
à compter de la date pour laquelle
le congé a été donné.
Remarque :
Les textes réglementaires mentionnés
ci-après sont librement consultables
sur
L’article L. 145-14 alinéa 2 du Code
de commerce dispose que l’indemnité
d’éviction comprend, notamment, la
valeur marchande du fonds de
commerce, déterminée suivant les
usages de la profession, augmentée
éventuellement des frais normaux de
déménagement et de réinstallation,
ainsi que des frais et droits de
mutation à payer pour un fonds de
même valeur, sauf dans le cas où le
bailleur fait la preuve que le
préjudice est inférieur.
L’importance du dommage subi par le
locataire dépend du sort réservé au
fonds et nécessite donc de
distinguer deux situations :
• la disparition du fonds,
conséquence de la perte de la
clientèle attachée au lieu de
situation (cas, notamment, des
commerces dits de quartier ou de
proximité) ;
• le transfert du fonds, conséquence
de l’installation du locataire dans
de nouveaux locaux sans perte de la
clientèle.
II. DATE D’ÉVALUATION
Le préjudice doit être évalué au
jour le plus proche de l’éviction,
c’est-à-dire :
• soit au jour du départ effectif du
locataire ;
• soit à la date de la décision de
justice, si le locataire est encore
dans les lieux au jour où les juges
statuent.
III. MÉTHODES D’ÉVALUATION
A. Évaluation de l’indemnité
correspondant au remplacement du
fonds
Il s’agit de l’hypothèse dans
laquelle il y a perte de la
clientèle attachée au lieu de
situation du fonds soit parce que
celui-ci disparaît purement et
simplement, soit parce qu’il ne peut
être transféré à une très faible
distance.
1. Indemnité principale : la
valeur marchande du fonds
L’article L. 145-14 du Code de
commerce précise que la valeur
marchande du fonds de commerce doit
être déterminée suivant les usages
de la profession. Cependant, à
quelques rares exceptions près,
ceux-ci sont souvent inexistants ou
méconnus.
Plusieurs méthodes existent pour
évaluer un fonds de commerce. Les
juges apprécient souverainement
celle qui leur semble la plus
équitable pour réparer le préjudice
du locataire évincé (à ce sujet,
L’indemnité principale est,
éventuellement, augmentée :
• des frais normaux de déménagement
et de réinstallation ;
• des frais et droits de mutation à
payer pour un fonds de même valeur ;
• de l’indemnité de trouble
commercial ou de cessation
d’exploitation destinée à compenser
la perte de gains pendant le temps
nécessaire à la réinstallation du
locataire ;
• de l’indemnité de licenciement en
cas rupture des contrats de travail
du personnel salarié (uniquement en
cas de disparition définitive du
fonds ou de réinstallation
lointaine).
Attention : les trois premiers
éléments seront pris en compte
uniquement si le locataire évincé se
réinstalle.
Par contre, sont exclus du calcul de
l’indemnité d’évaluation :
• le matériel, le mobilier et les
droits incorporels car ils sont et
restent la propriété du locataire
évincé ;
• l’acquisition d’un nouveau
pas-de-porte car cet élément est
déjà pris en compte dans le cadre de
l’indemnité principale ;
• les aménagements et travaux
réalisés dans le local dont le bail
n’est pas renouvelé ;
• les impôts dus au titre des
plus-values ;
• le préjudice moral.
B. Évaluation de l’indemnité
correspondant au déplacement du
fonds
Il s’agit de l’hypothèse où le
commerçant a la possibilité de se
réinstaller ailleurs sans perdre sa
clientèle. Le fonds n’étant pas
perdu, il n’a pas à être remplacé ;
l’indemnité d’éviction correspond
alors à une valeur de déplacement.
Remarque :
Pour apprécier la possibilité de
réinstallation, la jurisprudence
tient compte de la nature de
l’activité et de la situation
immobilière du quartier (existence
ou non de locaux commerciaux vacants
à proximité du précédent lieu
d’exploitation).
1. Indemnité principale : la
valeur du droit au bail
La méthode la plus couramment
utilisée en matière d’évaluation du
droit au bail est celle dite du
différentiel ; elle consiste à
retenir la différence entre le
montant du loyer que le locataire
évincé aurait payé si le bail avait
été renouvelé (moyennant un loyer
plafonné) et celui du loyer qu’il va
devoir payer en allant s’installer
dans un autre local (c’est-à-dire la
valeur locative du marché).
À ce différentiel de loyer est
appliqué soit un coefficient dit de
capitalisation, soit un coefficient
dit de situation tenant compte de la
nature de l’activité et de la
commercialité de l’emplacement.
2. Indemnités accessoires
Elles sont identiques à celles
mentionnées précédemment pour le
calcul de l’indemnité d’éviction
correspondant au remplacement du
fonds.
